La cedolare secca altro non è che un sistema di tassazione alternativo all’IRPEF, esercitabile su opzione, per le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo.Per poter tassare i redditi da locazione con l’imposta sostitutiva c.d. “cedolare secca”, i soggetti interessati dovranno fare apposita opzione, con modalità ad oggi nonancora stabilite, e comunicare all’inquilino, con lettera raccomandata, la volontà di aderire a tale regime. Questa comunicazione dovrà avvenire prima della scelta, a pena di inefficacia, e includerà la rinuncia, da parte del locatore, all’aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.Tale imposta sostituirà l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di bollo e l’imposta di registro sul contratto di locazione e sulle risoluzioni e proroghe. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non è previsto l’obbligo di registrazione.Resta fermo l’obbligo di:
- presentazione della dichiarazione dei redditi;
- registrazione del contratto, che assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione.
La cedolare secca dovrà essere versata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta sui redditi delle persone fisiche. Le eventuali imposte di bollo e di registro già pagate non sono rimborsabili.La cedolare secca è stata introdotta con l’intento di stimolare l’emersione del sommerso nel settore delle locazioni, attraverso un abbattimento dell’imposizione fiscale. Questo è confermato anche da nuove e pesanti sanzioni in caso di omessa registrazione del contratto e in caso di omessa o insufficiente dichiarazione del reddito da locazione.Nel caso in cui il reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non venga dichiarato, oppure venga indicato in misura inferiore rispetto a quella effettivo, si applicano le seguenti sanzioni:
-dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, in caso di omessa indicazione;
-dal 200% al 400% dell’imposta dovuta, in caso di indicazione in misura inferiore rispetto a quella effettiva.
Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non sono stati registrati e entro il termine stabilito dalla legge, e non vengono regolarizzati entro 60 giorni dall'entrata in vigore del provvedimento sul federalismo si applica la seguente disciplina:
- la durata della locazione è pari a 4 anni a decorrere dalla data di registrazione;
-dalla data della registrazione il canone annuo ammonta al triplo della rendita catastale adeguato, a partire dal 2° anno, con l’aggiornamento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
Queste disposizioni si applicano anche nel caso in cui il contratto registrato indichi un canone inferiore rispetto a quello percepito o la registrazione riguardi un contratto di comodato fittizio.In linea di massima la cedolare secca conviene a chi ha un reddito medio-alto, in quanto l’aliquota applicata, più bassa rispetto a quella marginale dell’IRPEF, consente importanti risparmi d’imposta.I calcoli di convenienza devono essere effettuati caso per caso, in quanto l’esistenza di deduzioni o detrazioni Irpef (che non possono essere usufruite se si opta per la cedolare secca) potrebbero portare a conclusioni diverse.
